受市场销售季节性回落影响，7月新房市场阶段性降温。

8月15日，国家统计局公布的房地产销售数据显示，1—7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。7月末，商品房待售面积54655万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅待售面积增长14.1%。

累计来看，1-7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。就7月单月来看，全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%，销售额环比降幅均超过40%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析指出：“新房市场短期销售下降有两方面原因。一是7月购房者观望情绪加重，入市节奏放缓；二是房企冲刺半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性回落。”

许小乐进一步分析，市场预期减弱也导致房价修复动力不足。一方面，7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重，市场预期修复受阻。另一方面，局部地区疫情反复、居民消费意愿不足，央行数据显示7月社会融资、信贷增量超预期下降则是印证。综合影响下市场有所回落，房价修复动力减弱。

除了新房市场阶段性降温，7月房企投资开工也出现回落。国家统计局公布的房地产开发投资数据显示，7月商品房开发投资额和新开工面积分别均环比下降30%以上，1-7月累计同比降幅较上月扩大。具体看，1—7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。

许小乐认为，这源于7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰，房企投资开工动力较弱。

国家统计局数据显示，1—7月，房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面积607029万平方米，下降3.8%。房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。其中，住宅新开工面积55919万平方米，下降36.8%。房屋竣工面积32028万平方米，下降23.3%。其中，住宅竣工面积23279万平方米，下降22.7%。

58安居客房产研究院分院院长张波指出：“总体来看，房地产开发投资数据表现市场依然处于调整过程中，不同地区之间的分化持续，东北地区的开发和销售数据同比减少明显，中部和东部地区修复速度在加快。同时，受市场整体影响，预计今年房地产开发投资将总体转负，房地产增量市场开始进入换档期，后续市场将从粗放式快速增量市场转向精细化增量规模稳定市场。”

房企融资额也在继续收缩。统计局数据显示，1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

较为乐观的数据是，随着信贷继续改善，首套房利率下调至4.25%的地区增多，个人按揭房贷数据止跌。

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。

贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据也显示，2022年7月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；本月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰称，7月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再创2019年以来新低，首套、二套房贷利率分别较去年9月的高点累计下降139个、93个基点；银行放款速度也加快。

刘丽杰预计三季度房贷利率进入筑底阶段。7月103城主流首套、二套房贷利率分别较上月降低7个、2个基点，较二季度单月降幅明显收窄；此外截至目前103城中已有74城首套、二套房贷利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。如果短期内LPR及加点规则不变，房贷利率仍有下降空间但空间收窄，预计三季度整体房贷利率水平逐步接近下限。

展望后市，许小乐表示，7月新房业主停贷事件影响新房市场的修复节奏，特别是市场基本面较弱的二三线城市，当前该事件已受到相关部委及监管机构的高度重视，地方政府也采取相应举措，多个涉事楼盘项目已复工，预计后期在建项目的监管将更加健全，保障新房市场的修复。