城市群效应、老龄化、性别结构、三胎等人口结构的变化，正在深刻影响住房消费市场。

12月28日，基于对我国人口特征新变化的研究，贝壳研究院推出《2021居住客群消费趋势年报》，对当下和未来住房市场消费特征作出分析。

第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口的比重达18.70%，其中65岁及以上人口比重达13.50%。对照国际标准，我国已接近中度老龄化社会（14%至20%）。

报告显示，在此背景下，一方面，我国银发消费市场潜力巨大，不少开发商已经抢先布局养老地产，包括长者公寓、养老社区等等；另一方面，85及90后为主体的新生代人群正迅速取代70及80后成为住房消费市场的主力人群。

以新青年为代表的客群在购房占比方面，呈现比较显著的增长趋势。但对比不同能级城市的平均置业能力也有明显的差异。

由于更多的流动人口向一、二线城市聚集，一、二线城市的购房成本持续走高，平均置业年龄高于其它能级城市。据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，受限于较高的“上车”门槛，一线城市客群购房压力较大，往往需要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因此，反映在置业年龄结构上，一线城市的置业年龄明显偏高。

报告显示，2021年1至10月，一线城市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线城市2.7岁，高出二线城市2.1岁。

根据贝壳研究院最新测算的居住负担指数显示，114个样本城市中，一线城市居住负担指数算术平均数约为89.1，新一线城市约为65.2，二线城市约为63.5，三线城市约为59.3，四线城市约为55.1。一线城市居住负担较高，并且随着城市能级下降，居住负担指数也依次下降，两者呈强相关关系。

报告指出，置业年龄的高低，根本还是受到置业成本的影响，直接表现在调控政策、贷款门槛、市场预期、本地人群置业习惯等方面。

在贷款门槛较低时，置业预期较高，比如以子女名义购房，会直接拉低置业平均年龄；在贷款门槛较高，置业预期较低，投资客户减少，相对应自住型客户占比增加，置业年龄就会相对应提升。

以北京、上海及深圳为代表的城市，在调控政策影响下，重点城市贷款门槛提升，导致置业年龄普遍偏高；以珠海、厦门为代表的城市，过半数是属于异地置业，且以改善投资为主， 导致客群平均年龄较高。

而在以天津为代表的城市本地人群相对保守，不愿意背负过高房贷压力，因此选择全款比例较高，导致购房年龄后移。

在19个一线及新一线样本城市中，天津在2021年度选择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。

可以说，购买力与城市能级呈显著相关性。

报告从贷款来衡量购买力情况后发现，对于大多数购房者而言，购房时贷款都是必需的流程，在调查中仅31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款。

另外有13.6%的受访者还清了贷款，对于这部分受访者进一步询问，其中65.7%的受访者是提前还款，仅34.3%的受访者属于按正常计划还清贷款。

具体细分看，在已还清贷款受访者中，90后提前还款的占比为 68.52%，70后提前还款的占比为60.78%，相差7.74个百分点；分城市看， 已还清贷款购房者，属于提前还款的占比一线城市略低于其他城市，且城市能级越低提前还款的占比越高。

而以套均总价来衡量购买力情况后发现，分城市级别看，2021年1-9 月份，一线城市成交套均总价达到368万元每套，新一线城市达到143万元每套，头部二线城市也达到了121万元每套。

高能级城市依靠优势的产业支撑，对人才保持着持续的虹吸效应，进而影响到供需关系的改变，叠加土地供给、金融政策等因素影响，最终体现到房价上，城市能级越高，购买力相应越高。

性别结构变化也在一定程度上影响住房消费市场。

在居住领域，女性置业的百分占比也在逐年提升，贝壳研究院统计了35个样本城市，一线城市的女性置业人群百分占比增速相对明显，2021年度，该占比达到48.79%。新一线及二线城市，相较于2019年，同样出现不同程度的增幅。

整体看，2021年“她需求”在城市间存在年龄差，一线城市的“她需求”主要由30-39岁的青年女性支撑，女性客群中30岁以下占比均不足三成；新一线城市的“她需求”虽然仍以80后女性为主力，但30岁以下女性购房需求明显更强。

同样，根据贝壳研究院发布的《女性居住现状调查报告（2021）》显示，全国30个重点城市整体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升。

另外，消费升级品质居住成为新刚需。据《2021居住客群消费趋势年报》研究显示，目前，两居室仍然是主流交易户型，但从趋势看，三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势。

2021年，全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%，同比增加了0.5个百分点，相较于2017年增加了3.67个百分点。其中，2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52，比一线城市高出15.12个百分点，

在楼龄方面，2020年重点城市购买楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提高15.7个百分点。