在万科提出要加速转型发展的这一年，作为重点发展板块的物流业务也开始不断发力。

天眼查信息显示，9月15日，万科物流发展有限公司（简称“万纬物流”）发生增资扩股变动，注册资本从244.2亿元增加至359.68亿元，新增五位股东，万科集团的持股比例由此前的100%降为75%。

万纬物流方面对界面新闻表示，这次股权变动是公司引入新投资人后的正常工商信息变更，暂无上市计划。

不过，万科高管过往不止一次对外表示，非开发业务都会独立上市。一位证券分析师也对界面新闻透露，万科物业虽然感觉应该是最先上市的板块，但万科对物业上市的态度一直都不是很强，对外强调上市的重点板块是物流和商业。

根据信息显示，新增的五位股东为珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）、DahliaInvestments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业（有限合伙），分别持股8.5%、6%、6%、3%、1.5%。

上述证券分析师指出，物流这次股权变更，尤其是新增了境外股东，很有可能就是为了上市做准备。

除了三家为境外投资公司外，不难发现另外两家股东均被贴上了“万纬”系的标签，其中珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）共有6位合伙人，分别是万纬科润、万纬恒盈、万纬卓盈、万纬科融、万纬盈信、海鸥企管，持股比例均为16.6667%。

万纬科润、万纬恒盈、万纬卓盈、万纬科融、万纬盈信均由侯尚杰、孙婷、海鸥企管持股，持股比例均为33.3%，海鸥企管则由李智、陈媚、尤夙琛分别持股40%、30%、30%。

据界面新闻查阅天眼查信息，上述自然人股东中，孙婷同时任深圳市万科物流投资有限公司、珠海万纬物流发展有限公司、深圳市万科物流管理有限公司的监事，陈媚任珠海万纬物流发展有限公司的董事。

对于新增股东与万科之间的关联，万纬物流方面暂无回应。

上述证券分析师表示，万纬物流有较强的上市意愿，但从目前来看，万维物流在上市准备上做的还不够充分，不仅是上市前的股权融资还是规模上。

去年以来，万纬物流的增资速度明显加大，多次增加注册资本，从1亿元暴增到如今的359.68亿元，增幅达35868%。

去年6月28日，万科董事会通过了《关于向全资子公司万科物流增资的议案》，同意将万科持有的对万纬物流及其下属公司的180亿债权转为对其股权出资，万纬物流注册资本由1亿元增加至181亿元。

在今年4月的一次公告中，万科指出，截至2020年底，其向万纬物流累计投入资金约244.2亿元（不含向境外物流平台投入的资金），其中注册资本181亿元、股东借款63.2亿元。

为提升万纬物流的资本实力，万科将63.2亿元股东借款转为对其股权出资，增资完成后，万纬物流的注册资本由181亿元增加至244.2亿元。

万科当时表示，增资是为万纬物流的业务发展提供支持，有利于提升其资本实力，符合公司战略发展规划及长远利益。

在万科从2014年开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。

近6年来，万纬物流加速扩张，其中最受关注的几大标志性事件是：一、2017年7月，万科出资168亿元参与收购新加坡物流巨头普洛斯，以占股21.4%成为第一大股东；二、2020年万纬物流与新加坡政府投资公司（GIC）签署合作协议，共同成立中外合资公司作为投资平台；三、2020年6月万纬物流首期类REITs在深交所挂牌，发行规模为5.732亿元。

突如其来的疫情给物流行业带来了大发展的机会，在此背景下，去年3月万科原执行副总裁、首席运营官张旭转任物流事业部(BU)首席合伙人，集中精力去迎接这次挑战。

张旭是万科在“海盗行动”中从中海地产挖来的，加入万科已有近19年，在武汉工作十年后调到总部事业发展中心工作，同时负责海外业务，包括万纬物流也是在他手上孵化出来的。

去年6月的万科股东大会上，刚接任张旭为万科首席运营官不久的王海武，借机介绍了一下物流业务的发展状况，称物流业务效益非常正常，并向一个非常好的方向发展，相信物流业务会有非常广阔的前景。

从国内仓储物流的竞争格局来看，仍表现为“海外巨头一马当先，国内企业加速赶超”的局面。

智研咨询数据显示，2019年中国物流地产市占率前四位分别为普洛斯、万纬物流、远洋和安邦共同投资的宇培、澳大利亚公司嘉民，市占率分别为30.7%、7.3%、5.6%、5.3%

光大证券提供数据显示，2020年，上述竞争格局并未发生太变化。光大证券指出，相较强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间。

物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成核心的投资类别。仲量联行数据显示，2020年中国物流地产的投资额同比增长77%。

值得一提的是，物流产业也是“私募之王”黑石集团在中国乃至全世界都看好的资产类型。黑石集团资料显示，物流业占据其在大中华区房地产投资组合的62%。

据仲量联行预计，2021年物流地产新增供应面积将突破1000万平方米，创下历史最高位。在持续竞争的物流蓝海中，链接多方投资方，以获得源源不断的资金支持，无疑成为物流玩家的制胜一招。

立鼎产业研究院指出，以普洛斯为代表的外资物流地产商依赖于丰富的融资渠道，借助 REITs、产业基金等外部资金，实现轻重结合，取得了快速的扩张。中资物流地产商多采用自持模式，扩张速度较慢，但可以获得全周期的运营回报，且有着拿地优势，运营能力也在不断提升。

2021年上半年，万纬物流新开业仓库98万平方米，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中高标库开业756万平方米，稳定期出租率94%；冷库开业41万平方米，稳定期使用率68%，比2020年全年的数据下降了9个百分点。

截至2021年底，万纬物流在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1149万平方米，与2020年底基本持平。所管理的项目中，高标库126个，可租赁建筑面积1056万平方米；冷库22个，可租赁建筑面积93万平方米。

经过多年发展，万纬物流已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，但对于万科来说，这一份业务仍未能不赚钱。

万科公告显示，2019-2020年万纬物流并表范围内物流项目产生的收入（不包含境外物流平台及通过基金等非并表架构持有（管理）的项目收入）分别约为3.8亿元、11.2亿元，净利润分别为-1.9亿元、-1.4亿元。

万科总裁祝九胜在8月的业绩会上坦言，转型业务即便做的好，但对收入规模和利润的贡献恐怕还是有限，它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。

祝九胜反思道，新业务有很多值得检讨的地方，例如起步时对完成转型过程所需要的时间、所碰到的难度、需要建立的能力都严重低估。新业务的底层逻辑都需要重新构建，都需要找到新的解题方法，但建立这些新能力确实难度很大。

在物流地产近年来竞争愈加激烈的背景下，通过链接资本市场，获取更多的资金支持，无疑是万纬物流要继续做大做强的重要路径。