世界百年未有之大变局正在加速演进。新时代下，我国经济与房地产行业也迎来新机遇与挑战。

 

大环境下，房地产行业开始重构发展逻辑，房企对内追求管理红利，向外寻求新赛道拓展，房企之间规模、资金、盈利和经营能力的分化也在加剧行业集中度的提升。

 

思考的力量在行业焦虑时便是最好的“镇定剂”。6月25日，一场以“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”在北京召开，中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求，第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席、著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿，中国上市公司协会会长、中国企业改革与发展研究会会长宋志平，著名经济学家、阳光保险首席经济学家邱晓华，植信投资首席经济学家兼研究院院长、交通银行原首席经济学家连平，平安证券首席经济学家钟正生，清华大学国家金融研究院副院长王娴，中央财经大学金融工程系主任、教育部青年长江学者姜富伟，以及主办方中国房地产报社社务管理委员会主任栗文忠，中房报总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟出席大会，就“后疫情时代”“国内外经济趋势”“房地产发展”等当下最热话题提出了观点和建议。

 

本次活动由中国房地产报、中房智库、中国房地产上市公司指数研究课题组主办，中房同创文化传媒股份有限公司承办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心提供学术支持。

 

贺铿：中国房地产市场问题是

 

“房子太多需求有限”

第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席贺铿

 

会上，第十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席贺铿表示，现在中国住房是供给大于需求，“现在房子太多、需求却是有限的，许多地区的房子是一片一片地建，晚上开灯的却不多，更像一个‘睡城’。供给大于需求是当前房地产行业一个问题；对于房地产企业而言，今后的发展绕不开这个问题 。”

 

贺铿还表示，目前与房地产行业相关的银行贷款问题也比较突出。

 

“根据银行统计，我国现在个人住房贷款高达35万亿元，我国中长期消费贷款总额是42万亿元。对我国大多数居民来说，申请中长期贷款都是为了房子。同时开发商贷款余额在12万亿元水平。”贺铿表示。

 

他认为，去年我国GDP不过100万亿元。房地产一个行业就借了银行这么多钱，是值得警惕和着急的事。

 

未来房地产行业怎样才能高质量发展？贺铿提出建议，“要引导房地产健康发展。”

 

首先，要引导正确消费观。“在质上，追求舒适和合适就好；在量上，也不能追求达到了小康就要有几套住房。人们的消费观念一定要进行引导，引导到符合中国实际发展上来。”

 

其次，不要一味的大城市化。建造大都市的同时也要注重建设小城镇。在产业上，可以向日本学习，把工业、服务业引向农村。习近平总书记说过，“望得见山，看得见水，记得住乡愁”，如果我们一味缺乏科学地发展大城市，怎么看得见山，看得见水呢？

 

另一方面，中国进入了一个新时代。新时代的矛盾就是如何满足人们更高的生活质量需求，这不仅是要提高大城市群体的生活质量，还要提高欠发达地区农村人民的生活质量。

 

最后，房地产的落脚点在哪？“在经济学家看来，房地产更像虚拟经济。但我认为房地产既是虚拟经济又是实体经济。如果我们把‘炒房’看得很重，它是虚拟经济，如果只看作居住用途，它就是实体经济。因此，中国今后的房地产要健康发展，需由虚拟经济转向实体经济。”

 

吴晓求：房地产替代投资品

 

大方向是证券化金融资产

中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求

 

“未来的中国将会从把房地产作为首选资产的时代逐步过渡到以选择证券化资产为主的时代，这个时代会慢慢来临。从房地产到证券化金融资产，这是中国资产结构要进行的战略转型，既有利于房地产的健康发展，也有利于资本市场的发展。”6月25日，在一场以“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求表示。

 

此前，有研究机构的报道提出在中国居民的整个金融资产中，房地产占比达到67%。吴晓求表示，这说明很多人都把房地产作为投资品存在的，这也直接反映国家还处在城市化快速进程中，也反映出国家的金融市场不是很发达，没有提供能够让投资者可以在收益和风险中达成平衡的有效组合资产。

 

“因为缺乏自由组合的资产，所以资金就蜂拥进入到房地产市场，这是不正常的。房地产我们一定要把它看作是消费品，看作是住的东西。”吴晓求说，依靠现有的房价上涨来实现存量资产收益是难以为继的，也不利于国家的经济发展。要解决这个问题，要大力发展资本市场，包括债券市场，也包括股票市场，使其成为居民配置有效资产的重要组成部分。

 

吴晓求说：“中国房价在十年多时间就达到如此高水平，实际上我是很忧虑的。虽然我们这一代人是获得了这个时代红利，但是我不想得到这个红利。因为中国社会还要有持续性，不能一代人把未来50年收益红利都被这一代人拿走了，这会给中国经济发展带来巨大风险。我们十多年前在北京买一套房，房价每平方米5000元，现在每平方米10万元，翻了20倍，我不认为这是好事。四环边上一平方米10万块的房子你觉得还能投资吗？肯定不能投资。我的梦想是希望回到四环边上房子每平方米5万元的时代，这样中国社会会变得非常健康。”

 

他进一步强调，不要以为10万元/平方米财富有多少，那是泡沫化财富，同样是100平方米凭什么它就值1000万元，它卖掉还真能值1000万元，这对中国整个未来发展是不利的，特别是对年轻一代，让他们在北京生存变得非常困难，甚至影响家庭的稳定，幸福感是不够的。

 

这个问题应该怎么解决呢？吴晓求提出，要开创一个比较丰富的证券化金融资产让大家来投资，不要把房地产作为投资品。正是基于这样一种想法，所以资本市场承担了巨大功能，房地产的替代投资品大方向就是证券化金融资产。

 

宋志平：提高上市公司治理水平

 

要保证中小股东权益

中国上市公司协会会长、中国企业改革与发展研究会会长宋志平

 

会上，中国上市公司协会会长、中国企业改革与发展研究会会长宋志平着重提到上市公司如何提升公司治理水平的问题。

 

他认为，提高上市公司治理水平首先要保证股东权益，尤其要保证中小股东权益。中国30年资本市场发展过程中，个别上市公司发生过一些问题。它们往往是大股东滥用控股权导致的，因为中国资本市场里，大股东占有股权比例比较集中，平均在40%左右，有控制力是好事，但滥用控股权是坏事。”

 

他举例称，有些大股东做幕后交易、关联交易、对外担保、掏空上市公司等情况时有发生，但这触碰了刑法“红线”，是万万不可的。

 

他表示，要确保公司的独立性，不能让大股东肆意侵占上市公司利益；要强化董事会的作用；发挥内控机构的功能；也要尊重相关利益方的权益；最后，要提高上市公司信息透明度。

 

宋志平接着介绍了房地产行业在资本市场上发展情况。他表示，目前，中国上市A股公司有4300多家，总市值约83万亿元，2020年总收入占GDP的50%以上。在这些上市公司里，国内房地产上市公司121家，总市值规模达到了1.87万亿元，占到A股总市值2.2%。市值达到千亿级规模企业有两家，一个是万科A，另一个是保利地产。

 

从盈利情况来看，2020年，房地产上市公司营业总收入是2.75万亿元，比2019年增加了11%，但利润有所下降，整体利润是0.26万亿元，同比回落了10个百分点；其中，99家公司实现盈利，有22家公司出现亏损。

 

宋志平认为，A股房地产上市公司现在分红还不错，目前有82家上市公司披露了年度现金分红方案，全年累计现金分红有674亿元，占整个A股现金分红总额4.43%。

 

邱晓华：营造好的营商环境

 

是做好事情最重要一步

著名经济学家、阳光保险首席经济学家邱晓华

 

关于业界最关心的中国经济未来，著名经济学家、阳光保险首席经济学家邱晓华观点犀利：挑战不用多说。

 

一是来自金融领域的风险。这些年所积累的不良贷款、地方政府债务等诸多方面以及银行无序的经营等都构成了可能存在金融风险隐患，要尽快消除。

 

二是中国经济前进路上的短板。在某些领域，中国在科技方面还有短板，中美关系的变化让我们看到了短板对中国经济的制约，因此如何突围科技短板也是极大考验和挑战。

 

三是要构筑扩大内循环主体。在以国际和国内双循环相互促进发展的新格局阶段，核心是要扩大内需，扩大内需重点是扩大消费，目前来看制约消费潜能释放的因素，依然还不少。

 

谈及“十四五”规划期间投资方向，邱晓华认为科技创新、绿色经济和大消费是接下来投资主题。

 

邱晓华还谈到：“营造更好的营商环境是我们做好事情最重要的一环。让企业家做事，让消费者消费，让官员能更安全地做事，是营商环境中最重要的三个方面。”

 

在他看来，面向“十四五”规划，中国想要具备走向新阶段的动力机制，一定要让资本市场作用更好的发挥，让人民币国际化更好利用，周边关系要进一步理顺，与发达经济体的摩擦要进一步化解。

 

“这些因素既构成了我们的动力，又构成了我们的护城河。前景路上肯定不可避免会面临比过去更加艰巨的挑战，也预示着前所未有的机遇。因此，把挑战踩在脚下，把机遇抓在手上，是我们走向未来应该做的。”

 

栗文忠：社区养老服务是新消费，

 

更是房地产行业转型的万亿蓝海

中国房地产报社社务管理委员会主任栗文忠

 

中国房地产报社社务管理委员会主任栗文忠在“行稳致远”为主题的“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上表示，中央政治局会议提出要以“一老一小”为重点完善人口服务体系，发展普惠托育和基本养老服务体系，并在社区建设中实施，这对于行业既是一件功德无量的善事，又是新消费的万亿蓝海。

 

对于这一规划与要求的落地，人民政协报、中国房地产报会同百城党媒合力推动建立百城万站“社区服务驿站”，将家庭养老康复、小区托幼、健康启蒙教育放在社区，通过这一做法一是抓好优养驿站刚需数据的收集、梳理，扩大智能化服务平台运营；二是提升跨场景的全域获客、全域洞察和全过程健康服务，掌握竞争主导权；三是用数字经济加快数字社会建设，改造提升传统动能与培育新服务新动能，把“一老一小”社区服务在数字化、网络化、智能化方面作出有益变革。

 

“希望上市公司与我们一起做出这样大型的轻资产运行平台。”栗文忠表示。

 

连平：要注意平衡好房地产行业金融风险

 

与整个宏观经济平稳运行健康发展

植信投资首席经济学家兼研究院院长、交通银行原首席经济学家连平

 

“房企融资仍旧十分倚重间接融资渠道，直接融资比重仍有待提高。”6月25日，“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上，植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长连平表示。

 

截至2021年上半年，在房企资金来源结构中，个人按揭和银行贷款仍是房地产企业最重要的资金获得方式，占比约30%；债券境内外融资也提供了不小的增量。一个规律是，在人民币存在升值压力的情况下，境外融资在高位之下难以进一步增长。而在2015年～2017年间发展较快的房地产信托融资和股权融资，近两年呈现衰退迹象。

 

“2021年以来，通过IPO、定增或者可交换债等形式的股权融资行为基本消失了。尽管股权融资在房地产开发企业融资结构中占比不高，但也曾在2015～2016年期间，借助私募股权基金规模快速扩张时期，达到过阶段性顶峰。”连平表示。

 

从融资三道红线来看，连平认为，目前踩中红线的公司确实不少，2020年报表显示，样本房企真实负债率（剔除预收款）超过70%红线的接近40%，且涵盖各类大小类型的房企。约四分之一的房企净负债率超过了100%的水平，表明无论是短期债务风险还是企业长期偿债能力都值得关注。

 

“2020年，除大型房企外，一些龙头和中小型房企流动负债增速超过了营业收入增速，而短期负债增量超过收入水平是个比较危险的信号。尤其是小型房企有息负债增速并不像大中型房企有所下降，反而进一步扩大，偿债压力与日俱增、压缩债务能力偏弱。未来如果不能有效改善，行业整体运行是会存在风险的。”连平表示，要注意平衡好房地产行业金融风险与整个宏观经济平稳运行健康发展。

 

从政策角度讲，有两个底线要守住：一是防止出现系统性金融风险，二是房住不炒。具体而言，就是要控制住房价，房价并不是全国一盘棋所有城市都在上涨，而是少数大城市和所谓新一线城市及部分二线城市，以及在一些发展特别好的都市圈范围内的中小城市，房价才出现上涨。因此，无论是从控制整体风险角度，还是从支持部分地区保持房地产供需平衡的角度来看，都应该给予房企适当合理的支持。

 

“从整个货币金融政策来看，还是要保持整体流动性合理充裕，在合理充裕基础之下，有关金融行业应给予房企融资支持，以控制风险并增加有效的住房供给。”连平说。

 

单大伟：企业只有“好而不倒”没有“大而不倒”

中国房地产报总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟

 

“中国房地产发展周期正迎来巨变，房地产市场已接近饱和，市场增量开发正向存量运营转轨，竞争更为激烈。从一个更长周期看，5年乃至10年之后，劳动人口下降及老龄化率上升对房地产的影响将愈发明显，房地产需求将长期放缓。房地产已告别快速增长周期，并彻底进入薄利时代。” 中国房地产报总经理、中房同创文化传媒股份有限公司董事总经理单大伟表示。

 

他表示，近段时间，频频有房企被爆出资金链危机，甚至还有大型房企因资金链断裂导致破产。现实告诉我们，企业只有“好而不倒”，没有“大而不倒”。怎样做到“好而不倒”，怎样为企业长期生产发展尽量争取空间和时间，是摆在房企面前重要课题。

 

行业巨变下，上市房企全方位深度竞争大幕已经开启，房企要积极拥抱变化，重新定位自身角色，从城市发展获利者转变为服务者、参与者，为城市发展提供空间承载力支持。

 

“要以产品革新为根基，拥抱新一代信息技术带来的行业变革，由主动适应到引领居民居住方式和产业发展方式转变。要以企业能力构成转换为抓手，提升战略决策能力、技术研发实力、大运营能力、产品全生命周期管理服务能力。要以为股东创造更加健康可持续的利润为不断进取目标，消除短视行为。”单大伟说。

 

钟正生：中国经济下半年要“固本培元”

平安证券首席经济学家钟正生

 

“中国经济进入筑顶阶段，下半年将‘见顶巩固’，需要政策‘固本培元’。”这是平安证券首席经济学家钟正生对于2021年中国下半年经济形势的判断。

 

钟正生从四个角度阐述了自己对于下半年经济形势判断：

 

第一，全球经济复苏进程。本轮疫后全球复苏特点是强劲但不均衡，当前中国经济复苏存在“高低脚”，经济增长内生动能还没有得到充分修复，下游产业仍需固本培元。

 

钟正生分析称，随着出口对中国经济拉动逐渐减弱，内需无论从基建（地方政府债务严监管）、房地产（对银行、开发商、个人的整体性约束）、消费层面都缺乏有力承接，下半年中国经济方向将是“见顶巩固”。

 

所谓“巩固”是指经济增长结构分化收敛：工业生产、进出口和房地产投资增速向下，基建和制造业投资、社会消费增速上行，CPI与PPI剪刀差收敛。

 

第二，中国政策思路的转变。当前政策的几大核心关切：“碳达峰、碳中和”下更加注重政策推进对大宗商品价格的影响；高压治理地方政府隐性债务；从房企、金融机构、地方政府等层面形成政策合力，减轻中国经济与房地产行业捆绑；应对人口快速老龄化，解决低生育率问题；新型城镇化和乡村振兴协同推进；科技自立自强作为国家发展的战略支撑。

 

钟正生判断，以上大方向下，货币政策大道归简，财政政策增量基建的空间缩窄。

 

第三，美债利率上行的“灰犀牛”。下半年美联储将讨论并逐步退出QE（量化宽松政策），但在此过程中美债收益率上升不会太快。美元指数存在阶段性反弹的动能，但强度亦有边界，对新兴市场尤其中国影响可控。

 

“中国货币政策可以‘以我为主’，无需对美联储货币正常化影响过于担忧。”钟正生说到。

 

第四，后疫情时代人民币资产。钟正生表示，人民币汇率短期会随着美元指数强弱变化而呈现波动，但人民币汇率长期走向取决于对中国经济、对人民币资产的信心，我们看好人民币资产和人民币升值趋势。

 

王娴：REITs可帮助上市房企转变经营模式

清华大学国家金融研究院副院长王娴

 

“目前国务院对住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法提出了新的要求。即从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。” 6月25日，“2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会”上， 清华大学国家金融研究院副院长王娴在会上表示，租赁住房REITs可解决目前租赁住房企业融资难问题。

 

一直研究租赁住房问题的王娴表示，以她们团队研究的结论显示，如果租赁住房企业还是按照原来融资方式，会制约租赁住房业务的发展，也会制约租赁住房供给。如果是重资产，自持租赁住房模式收益率非常低。目前在传统融资模式，尤其是在“三道红线”大背景下，租赁住房企业发展已经难以为继。所以必须要采取新融资方式来破解融资难问题，这就是租赁住房REITs。

 

“如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者去发行，就和企业发行IPO一样发行股份去筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房租金收益，或者租赁住房资产。”王娴说，REITs除了帮助企业更好地融资外，还可以转变企业经营模式，让企业实现转型。

 

在王娴看来，房地产企业原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房管理人，实现经营模式转变，变成轻资产企业来经营不动产。“如果房地产企业要发行租赁住房REITs，房地产企业是原持有人，持有住房；发行REITs后，把资产卖给项目公司，项目公司发行ABS卖给公募投资者，企业就从资产持有人变成物业管理人，以此来转变经营模式。”王娴说，实际上租赁住房的经营管理权还在企业手里。从经营模式的角度来讲，REITs给了上市房地产企业一个新的思路，帮助其实现经营模式的转变，提高竞争力，同时还可以降低税负。

 

“对于持有租赁住房的企业而言，租赁住房REITs是一举两得的金融产品，不仅可以实现转型还可以通过融资来满足市场需求。”王娴说。

 

姜富伟：房地产业在科技研发投入方面力度小

中央财经大学金融工程系主任、教育部青年长江学者姜富伟

 

作为一名主要从事金融工程和金融科技相关教学和研究大学老师，中央财经大学金融工程系主任、教育部青年长江学者姜富伟认为，现在比较前沿金融工程和金融科技这些方法，可以帮助房地产企业提高效率。

 

当下，金融科技可以说是金融行业最热门关键词，所有金融机构都投入了大量资源开展金融科技相关研发。相比之下，最近几年房地产企业也在投入很多资源到房地产科技的研发，如果根据房企投入的分类来看，大体可以分成12类，包括了房地产方方面面，例如租售、建设、融资，甚至像VR\AR等前沿科技手段的应用。但是，相比金融行业，房地产企业投入到房地产科技研发方面的力度和体量要更小一些。

 

姜富伟认为，房地产企业完全可以投入更多资源到科技相关的交叉融合探索中。