每一个被看上的“特色”资产背后，都有一段值得玩味的博弈故事。

6月18日，华联控股在深圳华联大厦召开年度股东大会，公司董事长丁跃、总经理李云等人列席。

席间，与会投资者最关心的仍是由来已久的控股股东华联发展股份变更一事，管理层对此明确称，“恒裕入主已基本成定局，目前在办理过户手续” 。

2018年至2020年，华联控股营业收入分别为33.35亿元、31.7亿元、27.05亿元。而非招拍挂获得的低成本土储使其自2015年至今始终保持70%左右的毛利率，负债规模也远不到“三道红线”标准。

另一边，在房企皆欲扩张冲击千亿规模的阶段，早在2009年就进军房地产行业的华联控股因“看淡规模”而被市场称为“特色房企”。华联控股目前市值仅为53.57亿元、总股本14.84亿股。 

于是，这自然引来了资本直接或间接对上市公司控股权的垂青，拥有地缘优势的潮商恒裕集团及龚氏家族“近水楼台”。

股权之变

“大的有大的活法，小的有小的活法。有些企业注重做产品，利润率很高，生存不受规模影响。”总经理李云曾在2018年7月向观点地产新媒体这样表示对房企规模的看法。

根据年报，华联控股2020年营收为27.05亿元，归母净利润为5.51亿元，毛利率为65.02％。公司共有4个在售、在建项目，其中华联城市全景、华联城市商务中心（即原华联南山B区）地处大本营深圳，而钱塘公馆与全景天地则位于杭州。值得注意的是，华联城市商务中心确认销售收入达到17.62亿元，占营收比例超过65％。

在“三道红线”方面，截至2020年，其总负债及总资产分别50.19亿元及108.4亿元，剔除预收款后的资产负债率约43.38％，远未及“红线”要求的70％。而期末现金及现金等价物余额约40.6亿元，占据总资产近37.45％的比重。

可以看出，华联控股目前主营业务比较单一，聚焦于深圳、杭州等城市。截至今年5月，“华联城市全景”项目除8200多平方米商业自持出租外，目前剩余3套尾盘在销售；杭州公馆只有1.3万平方米未售。

目前尚未开发的土储只有公司称“正进行项目申报等相关工作”的华联南山A区城市更新项目，占地7.77万平方米，属于工业用地改保障性住房项目。除此以外，近年来并没有新增项目。

对于拿地的方式，华联控股曾公开表示，“目前不会通过招拍挂获取土地，更多会通过合作或者并购的方式拿地。”

另一方面，华联控股也以11.08%的高股息率受到部分股民关注。

自1994年上市至今，华联控股累计现金分红22.54亿元。数据显示，目前，公司股东总户数为5.69万户，人均持有金额9.516万元。2020年拟按照每10股派发2.3元现金，合计分红约3.41亿元，占公司2020年归母净利润的61.89％。

在不少投资者看来，上市公司的股东分红虽是检验其盈利质量的考量之一，但更希望公司能够积极转型和开拓其他业务以此扩大利润规模。因此，股东们十分关心公司控股股东是否能够给到上市公司更好的支持。

观点地产新媒体从投资者方面了解到，本次股东会上，有股东问及公司控股股东变更事项时，华联控股管理层持看好态度：“恒裕入主华联集团后，符合一定条件的情况下或成为公司的实际控制人，将有利于公司转型和业务发展。”

2020年10月22日，华联控股宣布收到恒裕集团及恒裕资本联名发来的告知函，告知恒裕集团及恒裕资本已间接持有金研海蓝63.5714%股权。

而杭州金研（金研海蓝及子公司金研海盛的统称）拟以55亿元总对价，向锦江集团、河南富鑫、浙江康瑞手中收下华联控股第一大股东华联集团约54%股权，从而间接控股华联控股。但这一方案因杭州金研与锦江集团案件纠纷而使得股权转让搁浅，具体进展还未曾正式披露。

“若是锦江集团一揽子股权转让完成，意味着恒裕集团及恒裕资本将间接控股华联控股，引发上市公司控制权变更。”彼时有地产分析师指出。

另据天眼查2021年4月13日消息显示，深圳市恒裕资本管理有限公司以8527万元收购华联集团发展有限公司1.27%股权。

汕尾首富

不难发现，华联控股引来了资本的伺机而动，这次的主角是汕尾首富。

在深圳房地产市场，从不缺乏有着敏锐嗅觉的潮汕企业的身影。华联控股在2020年年报中表示，目前公司不存在实际控制人。而上述收购完成后，恒裕集团将替代华联集团，成为华联控股的控股股东。

和其他潮商相比，恒裕集团创始人龚俊龙在深圳从事地产开发时间较晚，上世纪90年代凭藉其家族在香港的关系，初入籍香港并涉足房地产行业，花重金购置不少香港写字楼，随着1998年金融危机来袭亏损数十亿，随后才进军深圳市场，但其为数不多的项目却多是以豪宅为主。

据了解，在2016年，恒裕滨城二期以单盘100亿元的销售额名噪一时，并且成为深圳市首个均价超过10万元/平方米的住宅项目，创造了当时深圳住宅房价之最。而高310米的恒裕深圳湾是深圳湾的“三大高地标”之一，均价在15.3万元/平方米。

除此之外，其还有深圳市福田区“香蜜湖九号大院”，以及联合凯德置地联合开发的全球第八座“来福士广场”，携手美国纽约新世贸缔造者“兆华斯坦”合作的“前海金融中心”等多个精品豪宅及大型商业综合体项目。

公开资料显示，龚俊龙创建的恒裕集团成立于1987年，由香港恒裕控股有限公司全资控股，以房地产开发为核心业务，并涵盖金融、矿山、酒店、贸易、商业、物管等多元领域，资产超千亿。

创始人龚俊龙生于1959年10月，祖籍广东省汕尾陆丰市甲子镇。同为陆丰人的还有仁恒置地的钟声坚、富安娜的林国芳等。

据《2018胡润全球富豪榜》显示，龚俊龙以185亿财富值登顶“汕尾首富”。2020年2月26日，以140亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第146位。

但近年来，恒裕集团几乎很少出现在土地招拍挂市场，目前土地储备多是以旧改为主。资料显示，恒裕城市更新集团在深圳及周边拥有40多个储备项目，累计占地面积近500万平方米。

2021年1月28日，位于深圳市南山区的华联花园宣布正式旧改签约率达95%，占地面积3万多平米，而该项目于2018年便由恒裕集团进驻启动旧改。去年7月26日，西乡街道共乐旧村城市更新项目公布成交结果，获得人为深圳市恒裕实业(集团)有限公司。

在旧改项目之外，恒裕集团还通过参与资本运作的方式扩展规模。目前，62岁的龚俊龙已经退休，由长子龚海鹏接任集团董事长，而次子龚泽民担任恒裕资本董事长。

值得关注的是，目前恒裕资本已参与投资多个新兴产业，在教育、证券、基金、保险和投资领域均有布局。一方面，进行策略性并购重组，比如PINTEREST、SPACEX、VENTURE SHARES、HARMONY FOUNDATION、ASIAN CITRUS、修能资本、金斧子、超级阿姨等。另一方面，透过外汇、指数、债券、期货及二级市场等多渠道投资，进行资产配置、风险对冲。

据官方网站显示，恒裕资本目前已间接控股国内A股及港股上市公司两家，未来将谋求集团旗下资产拆分上市，并计划申办国内外金融牌照，将资本力量向保险、证券、银行业进行延伸。

控股华联集团之余，恒裕在资本市场的版图也将持续拓展。