早在2005年，酒店大亨陈妙林就想将开元打包上市，经历种种曲折却未能如愿。直到2018年，开元酒店向联交所递交了上市申请后不久，开元物业也于2018年12月底递交了创业板IPO申请。中国证监会信息显示，截至2019年1月31日，在IPO正常审核企业中，开元物业排在105名，审核状态为已受理。

　　相较于碧桂园服务、绿城服务等背靠房企的物业公司，开元物业的关联交易较低。据披露，其向关联方提供劳务产生的净额在营业收入中的占比在2018年6月末仅2.61%。开元物业相关负责人向《中国经营报》记者表示，集团公司房产业务本身较小，“没有那么多物业给到我们”。

　　自力更生的开元物业，规模也相对较小。截至2018年6月30日，开元物业签约项目合计314个，总签约面积约4011万平方米。而其此次拟募资3.89亿元中的1.79亿元，便用以物业管理市场拓展项目。规模扩大的同时，人力成本及应收账款等问题亟待解决。对此，上述负责人表示：“市场都会有瓶颈的，也不是我们一家的事情，大家都面对的。”

　　值得一提的是，以“保洁保安”为主的基础物业服务运营模式已很难适应资本市场对公司增长的要求，各大物业公司也都在拓展增值服务。而开元物业的物业管理服务收入依然高达9成，运营模式相对单一，在增值服务方面则进展缓慢。

　　毛利率走低

　　记者梳理开元物业招股书发现，在2015年、2016年、2017年及2018年1~6月间，开元物业的综合毛利率分别为27.1%、23.13%、22.49%、20.92%，下滑明显。这与其持续走高的营业成本关系密切。数据显示，开元物业的营业成本从2015年的2.26亿元增长至2017年的4.29亿元，其复合增长率达37.91%；同期，开元物业的主营业务收入则从3.1亿元增至5.54亿元，其复合增长率则为33.75%。

　　作为劳动密集型的企业，人工成本在开元物业的主营业务成本中占主力，2015年、2016年、2017年，人工成本占比分别为66.35%、55.2%、52.64%，金额则从1.5亿元快速增长至2.26亿元。

　　人工成本增加的因素除了开元物业管理项目增加导致人员增加外，还有员工工资增长明显。据招股书披露，截至2018年6月末，开元物业支付给职工以及为职工支付的现金约为1.72亿元，这在当期经营活动现金流出共约3.36亿元中占比约五成。同期，开元物业的员工数量共计5027人，以此计算，开元物业员工的平均月薪约5714元，这较2017年末的4373元上涨了逾千元。

　　除了人工成本之外，开元物业的收入结构也很大程度上影响了其毛利率。

　　开元物业的营业收入主要依赖向业主提供保安保洁绿化等物业管理服务，其在公司总营收中占比逾9成，其毛利率波动直接影响综合毛利率。具体来看，物业管理服务毛利率从2015年的24.48%一路走低至2018年6月末的20.55%；其中，包括住宅物业、办公物业、医院物业和商业物业等在内的各项业态的物业管理服务毛利率整体上也呈逐年下降的趋势。

　　其中，住宅物业在物业管理服务收入中占比约6成，其毛利率也从2015年的29.44%降低至2018年6月的23.3%。同时，开元物业为了开拓市场，提高了商业物业的用工标准，而这也直接影响到了该业态的毛利率水平，其毛利率从2015年的19.62%降低至2018年6月的13.14%。据天风证券(7.590,0.14, 1.88%)2018年11月发布的研报披露，南都物业(23.690, 0.02,0.08%)的商业项目毛利率则可达30%。

　　同策研究院总监张宏伟指出，纯粹从物业费的收益来看，偏高端的项目，其物业管理费相对较高，有较好的利润空间；而低端项目、刚需项目的空间则相对有限。天风证券研报显示，分业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/㎡/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/㎡/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/㎡/月。

　　应收账款攀高

　　翻阅招股书可发现，截至2018年6月，开元物业的营业收入达3.41亿元，同比增长31.87%，主要由于管理规模增长，其中2018年上半年比2017年同期增加在管住宅项目27个，非住宅项目29个。公司累计总签约项目达350个，其中住宅项目增长最为迅速，本期新增42个，达156个。

　　管理规模扩大的同时，开元物业的应收账款也快速累积。招股说明书显示，开元物业的应收账款余额从2015年的4065.22万元，大幅增长至2018年6月末的1.58亿元。

　　其中，2015年度、2016年度、2017年度及2018年1~6月，其应收账款净额分别为3932.85万元、6309.15万元、7238.41万元、1.49亿元，在营业收入中占比分别为12.7%、14.6%、13.07%、43.87%。值得注意的是，其坏账准备也从2015年底的132.37万元迅速增长至2018年6月底的941.13万元。

　　对于2018年上半年，应收账款大幅上涨的情况，开元物业解释称，是由于住宅类小业主在下半年缴纳物业费较多。截至2018年9月末，开元物业的应收票据及应收账款已经增长至约1.71亿元。

　　张宏伟指出，应收账款都放在下半年收，全年的报表其实并不受影响，但从公司运营的角度来讲，尽早回款，其周转速度更快，效率也更高。

　　值得一提的是，2018年6月末，货币资金从2017年末的1.04亿元骤减至3427.67万元。开元物业表示，货币资金大幅下降的原因之一是当期分配股利、利润或偿付利息支付现金所致。

　　招股说明书显示，根据2018年5月股东大会决议，以公司现有总股本约4107万股为基数，向全体股东派发现金股利，每10股派发现金股利人民币8元，派发现金股利共计3285.36万元。而2016年、2017年，开元物业派发的现金股利分别为1053万、947.7万元。

　　增值服务拓展缓慢

　　开元物业的业务规模虽在不断扩大，但其业务模式依然较为单一，对基础物业业务依赖明显；而其他上市物业公司的增值服务已开始为其业绩作出贡献。

　　第一个在港交所上市的物业公司彩生活，其业务包括物业管理服务、工程服务、增值服务（即社区租赁、销售及其他服务）三大板块。2018年上半年的物业管理服务收入达14.67亿元，占比达83.5%，依然是公司最主要的收入来源，但其增值服务的同比增速高达91.67%。

　　天风证券研报显示，百强物业企业的增值服务占比不断提升，从2015年的16.73%增长到2017年的18.2%；同时，增值服务的利润空间也更大，2017年百强企业增值服务以18.20%的收入贡献了41.68%的利润，成为企业盈利的重要增长力。

　　开元物业在增值业务方面的发展脚步明显慢于同行业其他企业。事实上，开元物业的营收中尚未出现增值服务这一项，当记者提到增值服务时，其相关负责人亦表示：“没有，我们从来没有过”。

      不过，开元物业也在说明书中明确提出，“公司亟须开发针对业主群体和周边经济群体的线上服务与管理运营平台，从中发现新的商业机会，通过为客户提供符合其实际需求的增值服务开发新的盈利增长点。”

　　此外，开元物业的业务范围也呈现出较为集中的特点。报告期内，华东地区营业收入占全部营业收入的比例分别为81.41%、86.66%、90.16%及93.26%。在2015年时，开元物业在华中地区、华南地区及东北地区均有业务分布，其中，华南地区在营收中占比一度达到9.2%，但此后持续下降，至2018年6月，华南地区的贡献已为0。

　　开元物业在华东的业务又以浙江地区占比为主，报告期内，浙江地区营业收入占总营业收入的比例分别为70.44%、76.49%、76.66%及81.27%，业务地区集中度高。

　　对此，开元物业相关负责人表示：“我们不是收缩战线，是集中力量把核心市场做好。”“后面肯定是要扩展的，但是主战场的能力要做得更多更强。如果我有400个项目、500个项目的时候，我再增加100个项目，可能就轻而易举了。原来只有100个项目，外面要增加100个项目，可能就顾及不过来了。”