今年，继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后，佳兆业物业和滨江服务也启动上市计划。

　　本周，佳兆业物业和滨江服务分别提交了招股书和上市申请书，加入分拆物业板块赴港上市房企的队伍。

　　今年，物业公司上市的队伍正在快速扩充。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司，也是在港交所主板上市的第九家物业公司。

　　在业内人看来，在“融资难”的背景下，房企分拆物业公司上市，不仅能增加一个融资平台，也能促使物业规模快速提升，抢占鳌头。

　　滨江服务

　　“小而美”突围搏上市

　　前后两年的筹备，名气仅次于绿城集团的杭州本土房企滨江集团(3.880,-0.10, -2.51%)分拆物业公司上市迈出了实质性的一步。

　　11月26日，滨江集团旗下的滨江服务集团有限公司也向港交所递交了申请书，拟在香港主板上市。

　　如果上市成功，今年欲冲刺千亿的滨江集团将拥有“A+H”双融资平台，获得更高的总市值。

　　受限于地域 布局迟缓

　　滨江服务成立于1995年，截至2018年8月31日，其在浙江的15个城市及上海设立了35家附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务。

　　截至今年8月底，滨江服务共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业，在管物业面积为1080万平方米，不足绿城服务目前管理面积的十分之一。

　　在规模较小的情况下，滨江服务的布局也相对单一。依托于滨江集团，滨江服务的物业布局呈现明显的区域化特征，其主要集中在浙江省，区域化特征明显。就目前的布局来讲，滨江服务仅是一家规模相对小的区域型物业管理公司。

　　这也源于其控股股东滨江集团全国化布局的迟缓。作为浙江本土房企，在杭州本地，擅长于做高端住宅的滨江集团的名气仅次于绿城集团，但是就全国化而言，走出浙江省，滨江集团的知名度较弱。2015年才开始进行全国化布局的滨江集团，显然相对于其他全国化房企步伐慢了一步，尤其是进军上海和深圳的进展并不理想，也一定程度影响了其全国化布局的速度。

　　受制于此，滨江服务的地域局限性较强，规模增速在未来也依赖于对外扩张的程度，所以滨江服务的规模增长也取决于突破地域性的天花板。

　　扩张 复合增长率达40%

　　虽然规模相对较小，但是，滨江集团的复合增长率较快，营收和利润增幅较大。

　　申请书显示，在2015年、2016年和2017年，滨江服务分别实现收入1.59亿元、2.26亿元和3.49亿元，相应的净利润分别为0.11亿元、0.22亿元和0.58亿元，三年间滨江服务的复合年增长率为48.3%。

　　对于分拆上市的物业公司而言，对于集团公司的依赖度较强，使得其营收来源单一，风险性增强。为了扩大规模，提高营收，滨江服务在谋求上市之前的两年，已经开始在区域内对外扩张，目前收效显著。

　　2015年-2017年以及截至2018年8月31日，滨江服务来自滨江集团的收入仅为4610万元、5040万元、6510万元及3760万元，分别仅占总收入的29%、22.3%、18.6%及12.2%。

　　正是由于规模和利润的增速较快，使得滨江集团对分拆物业上市抱有信心。如果物业公司成功上市，那么对于已经在深交所上市的滨江集团而言，将打通“A+H”双资本平台，更高的总市值也将增加融资机会。

　　近两年来，滨江集团正处于冲刺千亿规模的提速期。由于规模化和全国化扩张的需求，滨江集团需要更多的资金来满足高速扩张。

　　财报显示，今年上半年，滨江集团实现销售额405.5亿元，同比增长81%；营业收入95.54亿元，同比增长92.33%。归属于上市公司股东的净利润为5.8亿元，同比下降36.95%，资产负债率上升至77.2%

　　佳兆业物业

　　七成募资用于并购扩张

　　继新城物业上市之后，佳兆业物业也敲定了上市日期，12月6日，即将成为今年年内第10家上市的物业公司。佳兆业物业11月26日公开的招股书中显示，佳兆业物业发售股份总数为3500万股，发售价介于9.08-10.88港元之间，按中间价每股9.98港元计算，集资净额约2.795亿港元。

　　营收增速有待提升

　　招股书中显示，佳兆业物业成立于1999年，很长一段时间内主要承接佳兆业集团开发的物业，直到2014年才开始对外承接业务。

　　截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖37个城市，管理124个物业项目，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，其中来自佳兆业集团开发的项目86个。

　　佳兆业物业仍然是一家高度依赖母公司输送业务的公司，这在营业收入方面同样得到体现，来自佳兆业集团及关联公司的收益占比高达50.9%。

　　2015年-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。

　　根据上述披露数据，目前，佳兆业的营收规模和增速与龙头物业公司碧桂园服务、绿城服务等尚有较大差距。2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，增速仍然有待提升。

　　佳兆业净资产收益率呈现下降态势，招股书显示，佳兆业的股权回报率即净资产收益率在2015年-2017年分别为33.1%、25.0%、23.4%，呈现下降态势。在上市成功后，面对股东，如何提高股权回报率是佳兆业需要思考的问题。

　　此外，佳兆业物业的毛利率相比于同等规模的物业公司较高，仍然保持30%以上的水平。2015年-2017年，其整体毛利率分别为34.6%、30.1%、30.5%，2018年上半年为34.2%。

　　负债方面，佳兆业物业降低负债的效果较明显。2016年与2017年负债率为206%、106%，而今年上半年负债率降低至49.2%。

　　将快速扩充业务规模

　　对于此次募集资金的用途，佳兆业物业在招股书中表示，预计全球发售所得款净额约为2.8亿元。

      其中，50%的资金用来收购和投资物业管理公司，而20%的资金用来收购和投资能够提供社区增值的产品及服务的公司。

　　对此，佳兆业物业透露，未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。

　　同时，在四大业务板块中，社区增值服务、智能解决方案服务是佳兆业物业未来重点发展方向。

　　目前，社区增值服务主要由其收购的深圳市齐家互联网科技有限公司提供，旗下开发的K生活APP可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来，为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。

　　佳兆业物业表示，未来，将在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。