2020年北京土拍市场有点热。

今年1月初，融创和中海分别以34亿元和36.5亿元拿下石景山不限价地块，打响北京2020年土拍第一枪。

这次开局，不仅开启了北京楼市不限价时代，还为年内北京土地市场奠定火热基调，掀起了多轮高潮。仅在2月，绿城中国就砸下144亿重仓北京楼市；5月，合生创展豪掷约180亿元，包揽分钟寺三宗不限价宅地；中海则四处举牌，年内已耗资近200亿在北京拿下4幅土地。

多轮高潮后，北京土地市场短暂熄火3个月，又在12月掀起土拍热潮，挂牌12宗土地，总计起拍价为406亿。

12月2日，北京出让3宗地——昌平限竞房宅地、怀柔新城非限价宅地 、海淀西八里庄商业用地。

昌平限竞房宅地被培训机构中公教育以30.05亿底价拿下；怀柔新城非限价宅地，由建筑公司建工以44.99亿底价拿下；海淀西八里庄商业用地被央企开发商电建地产以57.95亿元拿下。三宗地块成交总价为132.99亿元。

针对今日土拍，贝壳研究院高级分析师潘浩总结认为，时隔三个月北京住宅用地市场再次开拍，分别在怀柔和昌平供应两块大体量综合用地，与前期大量纯住宅用地比较，今日竞拍两块地功能性强于盈利性。

其中，昌平地块总用地面积3.7万平方米，总规划建面为14.2万平方米，其中R2二类居住用地规划建面4.26万平方米，容积率2.8；办公用地9.9万平米，要求100%自持至少20年。住宅均价限价57500元/平方米，最高限价63300元/平方米。

潘浩指出，此地块虽然属于地铁上盖，具有交通便利的优势，但100%自持部分比例较大，通过简易测算，可售住宅部分的综合楼面价为70540元/平方米，超过限价，未来盈利难度较大。

对于中公教育在京拿地，北京资深地产评论人泽龙也表示：“作为北京第一个执行套内90/70政策的地块，这宗地将备受瞩目，但想不被各大开发商和帝都人民挑刺，中公需要被自己培训。”

中公教育是北京海淀区综合职业教育龙头企业，去年2月21日登陆A股市场，截至12月12日收盘市值达到2231亿元。

这家公司曾于11月10日曾公告，将参拍昌平地块，若成功，将在该土地上建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心、全国市场垂直一体化响应指挥中心及创新教育总部。同时，该土地上配套建设的公寓住宅还可以解决大部分核心骨干人才的住房问题。

但潘浩认为，除了在该地块上建设培训中心等产学研一体的总部基地作为自用使用，住宅部分也可做出售，增加收益。

根据2020年半年报，中公教育投资性房地产金额达到6.79亿，占总资产的5.12%，在建工程8.11亿占比6.11%。目前，中公在建的有中成置地、山东中公大楼、抚顺中公大楼和陕西冠诚大楼。

除此之外，北京昌平地块及怀柔地块极大扩大了中公教育投资性房地产资产。11月23日，中公教育在一笔定增公告中披露，拟用42亿元投资建设北京怀柔的吃住学一站式学习基地，主要用于招录考试、考研和职业技能训练等封闭班学员的集中培训。项目落成后，预计能为学员提供包括学习、餐饮、住宿等在内的综合服务。

今日出让的怀柔不限价宅地，总用地面积21.3万平方米，规划建面51.9万平方米，R2二类居住用地规划建面19.8万平方米，容积率2.5，商办用地规划建面31.7万平方米，无自持和限价要求。

潘浩分析认为，按照产品配比来看，此地块未来打造成综合体项目的概率较大，结合地块所处位置，预计未来将承担区域综合商业配套的功能，因此地块综合楼面价不高，但在非成熟区域打造综合体项目具有一定的操作难度和风险，因此仅建工一家房企参与竞拍并以低价成交。成交楼面价8911元/平方米，周边在售新房及二手房均价在28000元/平方米左右，项目住宅部分将承担盈利功能。

今天唯一商业地块海淀西八里庄地块相对抢手，在经历多轮报价后，被电建拿下。

根据公开资料，海淀西八里庄地块地上建筑控制规模为184800平方米，建设用地面积为51788.13 平方米。

根据地块出让要求，其中，0711-652地块内的社区医疗服务中心由竞得人完成建设后无偿移交相关部门；地块内的邮政所由竞得人完成建设后，由邮政局按成本价回购。此外，该项目可售部分55%的地上建筑规模自持至土地最高出让年限。