买的时候三房，交楼的时候变成两房；14项工程质量不达标，问题迟迟难解决；两大开发主体踢皮球，各执一词……深圳一个名为“卓越星源”的楼盘项目，近千套商品住宅本应在今年6月底就应该交付，如今4个月过去了，近千名已经付款的业主却陷入进退两难的困境。

房子到底出了什么问题？谁该为现在的情况负责？面对业主的追问和质疑，卓越星源此前合作的两大开发主体卓越集团和世纪星源（000005）各说各话。

违建被拆，三房变两房

业主质疑楼盘虚假宣传

中国证券报（ID:xhszzb）记者日前来到位于深圳市龙岗区平湖街道的卓越星源项目（合同备案名“中环阳光星苑”）。记者在该小区看到，多栋楼的楼面部分都被从楼顶展开的一张巨大塑料布所遮盖，走近可以发现，塑料布遮盖的是采光天井，原本存在的楼板被全部一层层凿穿，从下往上望去只剩一个个黑洞。

此外，在另外一些楼栋的阳台处，也可以看到明显的外立墙面被拆除痕迹。

好好的楼板和墙面为何被拆除？

有现场业主告诉中国证券报（ID:xhszzb）记者，这些如今中空的天井、被砸掉外立面的阳台，原本被开发商加盖了楼板和外墙，作为“房间”卖给了业主。但实际上，这些加盖的楼板并不在备案合同图纸上体现，属于违法建筑。这些违建于今年1月被人举报，当地土地监察部门对其进行了依法拆除。

“当初买房时，开发商宣传的是三房户型，结果交房后却变成了两房，原本宣传册上写着的卧室的位置，变成了一个砸掉外墙的阳台。”购买了卓越星源1栋6A单元一处80多平米户型的业主周玲告诉中国证券报（ID:xhszzb）记者，当初买房时销售人员明确表示自己买的是三房户型，宣传图册的户型图上也是这么标注的，但在今年6月份临近交房日期时自己才发现，原来的一个卧室如今变成了阳台。

在周玲提供的资料中，记者看到，在宣传图册中，明确标注了该户型中存在3个卧室、2个卫生、1个客厅、1个餐厅等户型配置。

（宣传册展示的户型图 来源：业主供图）

但在备案合同的户型图中，原本位于宣传图册右上方的一处“卧室”区域，变成了“阳台”。

（备案合同中标注的户型 来源：业主供图）

“当时在签购房合同时，开发商都是按秒翻页催促业主签字，根本不给仔细看合同的机会，直到临近交房我们才发现房子缩水。”周玲说，卓越星源的房价是4万多，开发商在销售过程中存在虚假宣传行为，导致实际户型“货不对板”，原本开发商对外宣传的“三房”、“四房”最后变成了“两房”、“三房”，每个业主损失几十万元。

卓越星源另一个被业主诟病的是质量问题。另一位业主吴鹏说，根据购房合同的约定，今年6月30日该楼盘应该正式向业主交房。但在这一天，负责管理该楼盘物业的深圳市智慧空间物业管理服务有限公司却向业主公示了一份《关于“中环阳光星苑”项目目前因工程质量问题检验未通过的情况说明》，除了告知业主楼盘因质量问题无法按时交楼外，还列出包括“两次柱头压爆裂重大结构问题未经设计方确认和专家认证；地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏破坏结构及消防线路问题；多部电梯基坑及井道漏水问题未彻底解决”等14项问题清单。

对于需要整改的责任方，《说明》直指项目的代建方卓越置业集团有限公司和施工单位中天建设集团有限公司。

（在卓越星源小区的地下室，有明显的积水和渗水现象）

两大项目方各执一词

爆发争执推说与自己无关

卓越星源楼盘的房子到底出了什么问题？中国证券报（ID:xhszzb）记者查阅上市公司世纪星源公告了解到，早在2010年，世纪星源便拿到了该楼盘地块的开发权，后续通过联营企业控制的子公司深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（简称“喀斯特”）对该楼盘进行开发。

2016年2月，世纪星源公告，正式引入卓越集团对该项目进行开发建设。公告显示，卓越集团通过全资子公司卓越信捷，按 2.9484 亿元价格向中环星苑承接项目公司73.71%股权，使卓越信捷在项目的代建管理期内成为项目公司的合作股东，剩余26.29%股权由世纪星源的联营企业持有。自此，卓越集团正式参与该楼盘的开发。

中国证券报（ID:xhszzb）记者通过天眼查获得的工商登记信息显示，卓越信捷于2016年3月31日正式入股喀斯特，于2018年5月31日完成完成所持73.71%股权的退股，承接方为深圳市星源城市能源开发有限公司。

来源：天眼查

中国证券报（ID:xhszzb）记者拿到的一份内部资料显示，因为对楼盘交付质量存在分歧，喀斯特公司曾在今年6月份向卓越集团寄送了多封告知函，提出楼盘在建筑施工、用料方面存在不达标的情况。其中，一份显示寄送日期为2018年6月7日的告知函显示：“根据项目管理平台数据显示，自2018年1月1日至2018年6月7日，现场发现质量问题754条，其中关于砌体构造柱、圈梁、拉结筋的质量问题有43条。”

此外，在一封今年6月6日喀斯特公司发给施工总承包方中天建设及卓越集团的催告函中，喀斯特公司指责中天建设阻挠第三方施工人员入场整改，“作为卓越置业集团指定的总承包单位，贵司在无法完成整改义务时，还阻碍其他施工单位完成整改工程义务。”同时，这封催告函还在附件中展示了4张中天建设与第三方施工单位人员发生冲突的照片。

对于卓越星源楼盘目前存在的问题及解决方案，中国证券报（ID:xhszzb）记者致电世纪星源董事会秘书罗晓春，罗晓春回复称“该楼盘是卓越集团负责的，与公司没关系”便挂掉了记者电话。随后记者再次致电罗晓春，对方未能接听。

卓越集团回复中国证券报（ID:xhszzb）记者称：“中环阳光星苑项目的开发主体为世纪星源，卓越集团为该项目的代建管理方。根据该项目合作开发协议、项目管理协议以及房屋买卖合同中，书面约定了以下几点：项目开发主体为喀斯特公司；卓越集团负责该项目开发管理工作至项目取得竣工验收备案截止；喀斯特公司负责该项目主体竣工验收后的改造、交付以及后续物业管理工作（世纪星源公司旗下物业公司）。目前，我司已经于2019年1月完成竣工验收并移交喀斯特公司管理，我司无管理权限。”

对于中国证券报（ID:xhszzb）记者在采访函提及的楼盘质量问题，卓越集团表示，相关质量问题由喀斯特公司负责整改，公司管理项目期间不存在“项目违法搭建”问题，项目于2019年1月完成竣工备案。按合作约定，后期交付由喀斯特公司负责。

“偷面积”遭遇严监管

住建及市场监管部门已介入调查

据悉，过去一段时间里，“偷面积”一度成为部分开发商的惯用伎俩，有的开发商在满足《建筑面积计算规则》中规定的前提下，通过特殊设计，在办理房屋竣工验收手续之后“突击”加建，增加室内室外空间，让房子的某一部分可以“不计面积”或“计一半面积”。而这些开发商在宣传房屋时，会宣称赠送面积多，可改造空间大。“买一套送半套”、“买房送阳台”、“两房变三房”……“偷面积”的地方，大多都出在公摊上。

对于这种行为，财经评论员严跃进表示，开发商通过违法搭建“偷面积”一方面违背了合同约定，另一方面改变了原本的结构设计，存在质量安全隐患。“偷面积”表面上看起来似乎是开发商“让利”于消费者，但实际上往往已经事先把成本计算进去了，后期一旦违建部分被拆除，“受伤”的往往是消费者。

目前，深圳加大了对于开发商“偷面积”的打击监管力度。2018年1月，位于福田区的宝能城市公馆79套房源因为存在违法加建的问题而被限制房地产权利登记，不得销售；2018年7月，位于龙华区的金亨利二期开盘时因“天价喝茶费”，开发商违规“送面积”等问题引起关注，此后几次想搭板均被拆除整改。

对于这种“偷面积”的行为，有评论戏称：“开发商请客，购房者买单”。房子一卖，开发商回款万事大吉，购房者却要面临进退两难的困境。对于卓越星源的业主而言，此时收房，就等于接受了“三房变两房”和质量不达标的损失；选择退房，毕竟已经供楼2年多，损失不小，开发商那里也不一定说退就退。

面对卓越集团和世纪星源的各执一词，中国证券报（ID:xhszzb）记者了解到，卓越星源业主目前已经向住建部门和市场监督部门分别提出了建筑质量不达标及虚假宣传的调查申请，近期相关调查结果有望出炉，本报将继续关注该事件的最新进展。（文中业主均为化名。文中所有图片，除标注来源的部分图片，其余均由中国证券报记者拍摄）