中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

银保监会对这些信托公司提出五点要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

该负责人表示，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

房地产业务是信托业投向的一个重要部分，且比例不断上升。截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。

从去年的数据来看，尽管信托业整体规模下降明显，但房地产信托规模却呈逆势上升的态势。

观察五大领域在资金信托余额中的占比，2018年四季度末的排序是工商企业、金融机构、基础产业、房地产业、证券市场，均超过10%；如果从在新增信托中的占比来看，2018年四季度，五大领域排序是工商企业、房地产业、金融机构、基础产业、证券市场，其中房地产业达到20.03%。

“对开发商来说，银行贷款被限制，国内发债融资受阻，海外融资成本也越来越高，通过房地产信托融资，是当下的最优选择。”一位信托公司相关负责人告诉《金融时报》记者。

部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，引起了银保监会高度重视。

事实上，今年5月，银保监会还印发了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”），要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，要求巩固前期乱象整治成果，防止乱象反弹回潮。该文件对房地产信托走向有序发展影响深远。

23号文规定，禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”以及应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。

外界认为，此次约谈也意在引导23号文落到实处。上述银保监会有关部门负责人指出，23号文下发后，社会反映正面良好，特别是引起了信托机构的重视，对于规范整治房地产金融市场乱象、抑制资金过度流向房地产企业起到了很好的引领作用。而通过此次约谈，希望信托公司能够增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

在监管趋严的背景下，6月份，一度领跑集合信托市场的房地产信托的成立规模开始大幅缩水。用益信托数据显示，从发行规模来看，虽然6月份房地产信托的发行规模比5月份多出43.8亿元，但成立规模却下降显著，6月份房地产信托的成立规模为465.83亿元，比5月份的693.44亿元缩水227.61亿元，降幅达32.82%。这一趋势在6月的最后一周更为明显，房地产信托的募集规模为34.72亿元，环比减少35.10%，房地产信托收缩的苗头已初步显现。

上述信托公司相关负责人表示，一系列政策总的来说是为了践行“房住不炒”的要求。“为了保证实体经济健康发展，监管层给予金融行业某些方面宽松，但越是在这种环境下，就越要窗口指导收紧房地产融资，不鼓励大规模做房地产业务。”另外他强调，约谈之后这一效果会更快显现。“有些约谈要求今年房地产信托规模不得超过6月末的规模，而且地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停。这样一来，将房地产作为‘重头戏’的信托公司压力可想而知，很可能无法完成相应的业绩目标。”

监管机构对信托投资房地产的要求趋严还体现在其他方面。今年以来，各地银保监局已针对信托公司在房地产领域的违规行为开出罚单。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托则因“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”被天津银保监局处罚；5月23日，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。

上述银保监会有关部门负责人表示，今后，将会把对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。