“美女买房吗，想看住宅还是商住？”，这是李欣（化名）10月17日走访燕郊时听到的第一句话。

从大望路的八王坟东公交站上车，不到40分钟就到了燕郊102国道上著名的“售楼处一条街”。刚一下车公交站就被街边房产“小蜜蜂”拉住李欣带到一住宅项目的售楼处，开始了一天的“看房”之旅。

商住房成燕郊主力 新老项目价格差高达6000元/平

李欣去的第一家项目卖的是住宅，整个售楼处除了一位销售和一个前台外，空无一人，冷冷清清。了解到李欣没有燕郊购房资质后，该销售马上将李欣介绍到街上另外一家商住项目。

在这家商住项目售楼处，李欣看到了与第一家住宅项目截然相反的场面。整个售楼处暖气很足，放着售楼处标配的那种让人亢奋的音乐，最主要的是，该商住项目到访的客户较多，在李欣坐下来看户型的时候，旁边的沙发已经被几家意向客户占满。

“燕郊离北京近，从国贸到我们这40分钟”、“项目周边交通方便，815、817、819等多条线路”、“临近平谷线地铁站”，除了这几点外，销售讲的关于项目最大的卖点无疑就是商住的价格了。李欣在“选了”两套房之后，发现整体房源的均价在1.7-1.8万左右，项目主打50-70平一居或小两居，全部送精 装修。整体折扣力度较大，据销售说法，除了本身的95折以外，直接付齐首付还有1到2个点的折扣，而对于购买力较低的客户，项目还允许客户进行首付分期。

根据销售介绍，目前正在卖的这栋楼适合投 资的小户型已经没多少了，剩的都是大户型，下一栋楼再开是什么价格也不确定。综合看过之后，李欣发现，目前燕郊的商住，尤其是第一个到访的项目，无论是从销售介绍、现场气氛，还是贴出来的销控来看，燕郊商住项目的销售情况确实不差，价格对比之前并没有太大变化。

目前在整个燕郊有4个商住项目在售，包括紫竹湾商业广场，首尔甜城、潮白生态城和嘉都，均价在1.3万-1.9万左右，价格最高的是最靠近平谷线的首尔甜城。对于诸多买房人关心的户口和入学问题，几个商住项目销售以及链家门店给出的解释都是无法落户，但是由于燕郊对入学限制不严，目前在燕郊买商住可以解决入学问题。

住宅成交遭遇年内冰点 违规操作风险大 

由于燕郊2017年6月份之后实行的限购政策，目前外地人如果在燕郊没有3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明只能考虑买商住，这在很大程度上影响了住宅的销售。从两个住宅的售楼处来看，都是一片冷冷清清，有的甚至一天都不会来一个客户。

有些街边小中介提到可以“补社保”，而且某些在燕郊卖周边大厂住宅的售楼处对外宣传“全款预付”，即没有资质也可以买住宅。“开发商拿到预售证，购房者全款交付，同时开始补交社保纳税证明。本身大厂住宅的价格就比燕郊便宜，全款交付后就只用等社保补缴完毕进行网签。”

对于社保问题，链家门店小哥表示“只能往后缴”，“不能往前补”，一些商住销售也提醒到李欣“全款预付”的风险，因为没有人能保证在缴纳3年社保的过程中，燕郊限购政策是否会继续升级，社保年限会不会要求4年，甚至5年······

李欣最后求证了目前燕郊唯 一在售的住宅新盘——港中旅•海泉湾。作为燕郊“豪宅”，港中旅•海泉湾之前却因为未兑现人大附学区承诺等问题遭过多次业主维权。对于能否“灵活操作”以及学区的进展，港中旅•海泉湾售楼处的销售仍然表示，“无法补社保”，没有资质只能等；对于学校的问题，销售则表示还需要等大规划落地，如果规划让建学校，港中旅•海泉湾学校工程立马开工。

（图片来源：环京快讯）

燕郊楼市众生相——这是最好的时代，也是最坏的时代

自限购以来，燕郊房价每平米下降了1万多，甚至两万，当年单价4万/平最高点的繁荣已不复存在。根据易居研究院数据显示，燕郊今年8月份住宅成交均价为20797元/平，在环比上并未出现价格变化，而同比去年则下降22%；从成交量上分析，燕郊8月份住宅成交面积达2万平方米，环比7月份下降33%，同比去年则上涨11%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，对于目前的成交走势，显然市场交易不足是主要原因，再分析则和购房政策有关，各地社保缴纳政策比较严厉，这都会影响此类城市的市场交易，所以量不足也会带来几个的疲软。

从公 寓项目来看，公 寓原本就是燕郊的非主流产品，过去也不是被追捧的项目价格。而现在价格没有继续走低，是因为可以回避限购，所以此类项目的价格相对还是比较稳定。这和普通住宅项目是有区别的。严格说此类产品投 资价值不大，本身燕郊二手房项目比较多，也会影响此类公 寓项目的投 资价值。

图片来源：贝壳找房

从购房角度看，严格来说很多行为是违规操作。当然对于此类市场来说未来也需要有政策上的调整，即与其看到这么多违规的交易，不如适当放宽部分购房政策。否则很多扭扭捏捏的交易，其实也有很多违约风险的。

一位销售表示：燕郊最好的时候确实不在了，现在平均每2个月能卖一套房。虽然现在的销售情况很难，但是比起限购政策刚发布后的半年已经有了改善，原来整个售楼处1一个月都卖不出去一套房，现在平均每个人就差不多可以完成每月1套的业绩，相信燕郊楼市以后不会比现在差。

二手房业主许静表示：听到链家小哥建议降低网站上房源总价的消息后，内心却是有些失落，但是也能接受这个事实，毕竟现在的市场已经不是从前了，明明房子只值100万，我如果非要卖200万，也卖不出去。而二手房业主黄晶则深表后悔，她家在2016年年中入手三套燕郊住宅，如今价格从当年每平1万6下降到1万3，每套房平均赔了30万。并且燕郊的租金很低，不好租，所以她表示没有在2017年卖房真的让家里损失很多。对于未来，她表示，不管怎样，她还是往好了想，未来平谷线通车之后，房价会一点点回升的。

街边孤零零的某意向购房人：我本人在通州工作，从我的预算来看，不管是投 资还是自住，买燕郊都是最好的选择。现在燕郊的房价已经到最低点了，从房价上看这是最好的时机，但是从政策上看，我没有燕郊社保，这又是最坏的时机。好不容易等到自己下定决心买燕郊住宅、也能接受房价，但发现我却买不了，这才是最大的尴尬。4个商住+1个住宅，而且唯 一的住宅也买不了，让我很不甘心。。。。。。

确实，燕郊住宅的价格已经触达最低点，从购房总价来看，这是最好的时代；而同时目前燕郊的限购政策已经步入历史最严，绝大多数外地人“被离开”燕郊，因此，从准入门槛来看，这又是最坏的时代。  

日迫西山，燕灵路口公交站的车辆来来往往，站点旁边的“小蜜蜂”依然在询问着从815客车上下来的旅客，102国道两侧售楼处里的销售们也在期盼着他们的下一位客户。。。。。。